“刚需福音” 全网最全共有产权房解析来喽!

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2020年3月20日18:29:50来源:北京楼市深度报道 评论 278

自2017年6月北京第一个共有产权房锦都家园开放申请至今,经过两年半市场的磨合与政策的调整,北京共有产权房机制在“毁誉参半”、“喜忧参半”中,逐步走向成熟。

为此,在2020年初,搜狐焦点独家整理《2019年共有产权房白皮书》,以热门小程序拼房帝的强大行业数据为支撑,从政策、土地、市场、现状、未来等全方位解读2019年的共有产权房市场。

3月20日,微信公众号纵横plus出品人李莎,血拼北京楼市出品人陈盼、资深媒体人秦岭、武亚光,来到了云讲堂直播间,分别从政策、土地、市场及现状四个方面为大家分析阐述2019年共有产权房的发展与运作情况。

各地政策多有松绑趋势

改革开放以来,中国经济飞速发展,房地产行业蒸蒸日上,随之而来的则是房价的日益攀升,渐渐地,房子的商品属性越来越强。

为抑制此趋势的恶性生长,政府推出了多种保障性住房措施,其中之一就是共有产权房。

相信大家对“共有产权房”的概念早已不再陌生,它完美的解决了城市夹心层之痛,同时稳定了市场,可谓一石二鸟。

而岁末年初,好消息再次传来,北京、上海、广州等地相继调整共有产权住房管理政策,在申购资格上多有“松绑”,符合一定条件的非户籍群体也可申购。

在此之前,北京在共有产权房的准入条件方面要求非常严格,申请者需要具备北京市购房资格,在剔除投资、投机者的同时,也将部分刚需一族排除在外。

因此,这个好消息地传来,可以说是北京市政府给刚需群体的又一剂强心剂。

市场整体呈现四个特点

北京的共有产权房自推出至今,已过去两年有余,随着大家对政策的进一步了解,以及共有产权房项目的入市,无论是从供应、成交、去化,还是申购人数、申购条件,都出现了相应的变化,相比2018年,2019年共有产权房市场背后都有哪些改变?

供应VS成交

供应减量,但成交走高

2018年,北京市明确共有产权房200公顷的供应计划,最后供应了199公顷;2019年,据克而瑞统计,共有产权房供应121公顷,同比减少64%。

而共有产权房在成交方面的表现,却与供应恰恰相反,2018年共成交62公顷,2019年共成交166公顷,同比增长167%。

2018-2019年北京共有产权房供求对比情况

供应的缩减和成交的激增,反映出共有产权房在2019年步入了去库存的阶段,整体呈现供小于求的市场趋势,使得开发商的拿地信心减弱,这也是2019年多宗共有产权房地块底价成交甚至流拍的原因之一。

价格VS位置

价格走高,但位置越来越好

相比2018年,2019年的共有产权房项目价格升高,一万到两万的低价共有产权房项目骤减,以低价自居的共产房,正逐渐失去价格优势,但却换来了更好的区域位置。

从区域位置看,2018年已申购的项目中位于城区的有7宗,非城区的12宗,城区和非城区项目的比例大概是,0.58:1。

而2019年的地块中,位于城区的地块有4宗,非城区的地块有3宗,二者比例大概是1.3:1,城区的供地比例明显上升。

申购条件VS申购人数

申购条件放松,但申购人数走低

2018年,多数共有产权房的申请要求申购家庭有3个月、6个月甚至12个月的社保缴费记录,过于严苛的申购条件致使不少申购家庭失去购房资格,从而影响项目去化。

2019年,共有产权房的申购门槛有所降低,不少二次网申的项目都将社保条件调整为当月即可,而且扩大了申购人群的范围。

然而,申购条件的放松并没有促使申购人数的激增,相较于2018年,2019年的申购人数反而呈缩减趋势。

这一现象的出现并不代表共有产权房不再符合刚需的需求,其背后的真正原因是由于市场的逐渐成熟,以及申购家庭对政策的进一步了解,在申购时趋于冷静,比起盲目申购,更愿意有的放矢。

问题VS产品

质量问题频出,但产品愈加走心

至今,北京共有产权房已走过两个年头,在政策不断优化、推行不断深入的趋势下,其机制正逐步走向成熟。

但问题也随之而来,交房难、质量不达标、开不出发票、孩子无法入学等问题接踵而至,比如昌平的绿海家园、海淀的永靓家园、延庆的天润和丽嘉苑。

这些负面信息影响了购房人的决策,进而影响项目的去化。因此,开发商为了更好地完成去化任务,便开始不断优化产品。

2019年,不少共有产权房在社区建设上一改高层建筑为主的作风,开始着手打造纯洋房社区,同时对户型进行优化,例如同样位于台湖的通和家园(2018年)和中建幸福里(2019年)。

同样面临不小的挑战
共有产权房的问世,解决了北京“夹心层”的住房需求,但是问题也接踵而来,2019年的房产热点话题,少不了共有产权房的质量问题这一条。

共有产权房由于具备部分保障性住房的属性,因而价格远低于周边纯商品房的售价,但与低售价相比,开发商的土地成本并未大幅下降。

因此,稀薄的利润空间会助推开发商在项目设计、选材和装修等开发方面尽可能地缩减成本,以平衡收支。

适当牺牲项目品质和部分产权以换取优质价格,是大部分购房者都能接受的折中之选,但开发商过度关注成本,很容易诱发共有产权房的项目质量问题。

同时,准入门槛、个人产权份额较高及退出机制尚不完善等问题,也让购房者顾虑难消。

这意味着,共有产权房在推行过程中面临不小的挑战,但是预计随着2020年共有产权住房在北京的建设的推进,后续的申购政策会更加完善、产品质量也将逐步优化,使得共有产权房在完成去化任务的同时,让更多人实现“住房梦”。

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