简要分析中国房地产的形势及走向

2018年12月7日13:17:35 发表评论 11

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       2016年,据国际货币基金组织的计算,中国房地产投资占GDP的比重为23.73%。2017年,据国际货币基金组织的计算,中国房地产市场的投资比重占据GDP的24%左右。由此可见,中国房地产行业对中国经济增长贡献之大,如果没有房地产市场的支撑,中国经济可能会立刻崩盘。

 

       进入2018年,主流媒体的舆论导向是:一线城市的房价罕见下降,二三线城市的房价上升且潜力巨大,鼓吹大家趁价格不高的时候赶紧入手商品房。但是现实情况是:房价下降是事实,因为商品房的需求达到饱和,供大于求且需求量很少,导致商品房的滞销,所以要媒体用舆论导向来促进销售。

       中国房价快速上涨是从2008年开始的,那时北京的商品房均价才不到12000一平米,到2018年2月,北京的商品房均价是64000一平米。十年内上涨了400%多,其他城市的上涨幅度没这么高,但也都超过100%了。(详细数据看下表)

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       中国房地产业的形势:①开发商方面:2018年1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。其中,住宅投资7379亿元,增长12.3%,增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。造房子的速度丝毫没有下降,仍然在房地产投入大量资金②购买者方面:1-2月份,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点。虽然商品房的销售量在增加,但是增速下降,房产热度明显降温了。③二手房市场:北京、深圳等大城市在二手房市场的交易量是明显减少的,但在二三线城市这一情况并不显著。

       在2018年,中国商品房的成交量会回落,因为大家的资金被套牢到房地产业中。大部分人买房的目的并不是居住,而是想要通过转手来赚取差价。在这十年之中,那些想买房住的人早就买了,无论是在新房还是二手房市场,都是供大于求。“炒房”的钱都被套牢在商品房上,无法转化成现金,那就自然不存在收益。而开发商还在拼命的造房子,导致供求更不平衡。因此目前的房地产市场存在着明显的“泡沫”。

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       中国房地产业的未来:2017年,中国房产总值已达300万亿,相当于美国日本总和,占总gdp的411%,远高于全球260%的平均水平。随着资本持续不断的流入,这个比重还会更高。从长期来看,中国房地产业的繁荣对中国经济有害无益,大量资本的流入导致其他行业资金弹性下降,出现资金链断裂的情况。居民的消费能力减弱,带来一系列连锁反应。因此用长远眼光来看,房价必定会下降。

       在短期内,房价是不太可能急剧下滑的,中国经济不允许这样的情况发生(四分之一的贡献不是说降就能降的)。另外地方政府特色明显的土地财政也导致这一情况不太可能发生。税收的一大部分都来自房地产,一旦房地产倒了,那么政府官员的政绩、当地的民生、财政收入都会受到很大影响。

       ①如果你把房子视作必需品的话,那么现在购入房产还算是一个不错的选择。②对于“炒房者”,目前这个阶段要保持资金的流动性,手上不要握有太多房产,适量出售,不要扎堆买房。

        总结:目前来看,房地产行业的“泡沫”还是挺大的,“价格是价值的体现”并不符合。政府在竭力维持房价的稳定,以避免其崩盘,因此在短期内房价不会大幅度下降。那些对买房持观望态度的人,维持现状比较好。当中国房价剧烈下降的时候,也是中国经济崩溃的开始。

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