城市规划区内未征收土地上新盖建筑物的合法性如何认定

2018年12月7日13:17:16 发表评论 1,107

一、集体土地划归城市规划区域后只有被依法征收才能变为国有

我国《土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”该条对被划入城市规划区的农民集体所有土地是否自然而然转化为国有土地还是必须通过征收和补偿才能转变的问题没有明确规定。不少地方政府部门在城市规划变更后就认为原集体土地性质自然转变为国有土地,此种观点是不正确的,属于对法律的理解有误。正确做法应当是:在法律条文规定文意不明确时,必须结合整部法律及相关法律的有关规定进行综合分析,进而解释出法律的真实含义。

我国《宪法》第十条第三款及《土地管理法》第二条第三款均规定,国家为了公共利益可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。《物权法》第四十二条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”城市规划变更后,城市规划区扩大,原农民集体土地被划入城市规划区,但城市的发展不能以无偿剥夺土地所有者的权益,只有给予土地所有者足够的补偿,才能保障其合法权益不受到损害。因此,为了满足公共利益的需要而被划入城市规划区的集体土地依据上述规定,必须通过征收和补偿,才能转化为国有土地。

二、城市规划区内未征收土地上新加盖建筑物是否合法

现实中,存在集体土地已划归城市规划区,但集体土地未被征收,原集体土地性质仍未变化,2008年一月一日之后,除非经省级政府确定的镇级人民政府颁发建设许可证外,一般须有县级以上城市规划主管部门核发建设许可证。为了行政管理方便,在规划区内未征收土地上,农村居民使用原有宅基地、村内空闲地等所建住宅,一般应先报镇乡人民政府初步审核后,报规划部门审批。如乡镇政府在申请表中写明同意报城市规划部门的,不能认定为批准。只有等城市规划部门颁发规划许可证后,才能认定为批准。如果乡镇人民政府在申请表中写明批准建设,应当认定为越权批准,批准行为无效。

综合以上分析可知,对于在已划入城市规划区但未被征收土地上新盖的建筑物,只要未经县级以上人民政府城市规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府批准办理建设工程规划许可证的,城市管理执法部门应当依据《城乡规划法》第四十条认定其属于违法建设并依据该法第六十四条予以查处。

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